Magyar
Időről-időre előfordul, hogy egy újonnan felépített épület a lakókörnyezetben lakóknak valamilyen módon zavarást, kellemetlenséget okoz. Ennek leggyakoribb példája, ha az újonnan felépült épület elfogja a kilátást a szomszéd épület elől. Ilyen esetben az építkezők az építkezés szabályos voltára szoktak hivatkozni, azonban ez nem mentesítheti őket minden felelősség alól.
Panorámavesztés, intimitásvesztés
Egy épület felépítése többféle módon eredményezhet zavaró hatást a lakókörnyezetben.
A leggyakoribb példa az olyan, újonnan felépített épület, amely kisebb-nagyobb részben elzárja a szomszéd építményből való kilátást. Ez többek között azért is lényeges, mivel egy ingatlanhoz tartozó kilátás az ingatlan értékét jelentősen megnövelheti. A panoráma elvonása pedig értelemszerűen az ingatlan forgalmi értékének csökkenéséhez vezethet.
Szintén előfordul, hogy a szomszédban olyan építményt építenek fel, amelyből a másik ingatlan addig belátástól elzárt részére (pl. belső udvarra) lehet látni. Ezzel a szomszédban lakók intimitáshoz fűződő joga sérülhet, hiszen megfigyelhetővé válik az érintett magánterület és az ott történő események.
A zavarás olyan módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza.
Szinén zavaró és értékcsökkentő hatása lehet, ha például lakóövezetben olyan épület létesül, amelyben állandó és jelentős zajjal járó tevékenységet folytatnak.
Az építkező felelőssége
A Polgári Törvénykönyv előírja, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná. A bírósági gyakorlat több esetben is állást foglalt amellett, hogy a kilátás elzárása, az intimitás megsértése a törvény előírásába ütköző zavarást jelent.
Az építkező tehát az építési szabályok betartásán túl is köteles figyelemmel lenni az érintett szomszédok jogos érdekeire. Azaz a tervezés és építés során úgy kell eljárnia, hogy az épület ne okozzon szükségtelen zavarást a szomszédoknak, így szükségtelenül ne zárja el a kilátást, ne okozzon intimitásvesztést.
Gyakori hivatkozás az építkező részéről, hogy az épület megfelel az országos és helyi építési szabályoknak, hatósági előírásoknak, ezért nem lehet szó jogsértésről a szomszéd tekintetében. Azonban a bíróság több döntésében is megerősítette, hogy az építési szabályoknak való megfelelés nem zárja ki, hogy az épület a szomszéd tekintetében szükségtelen zavarást valósítson meg. Az építési szabályok betartása tehát automatikusan nem mentesíti az építkezőt a szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenés megfizetése alól.
Az értékcsökkenés megfizetése
A panorámavesztést, intimitás megsértését eredményező építkezés rendszerint azzal a következménnyel jár, hogy az érintett szomszédos ingatlan értéke csökken. A forgalmi érték csökkenése pedig kárként jelentkezik, amelynek megtérítését az építkező szomszédtól lehet követelni.
A bíróság ilyen esetekben vizsgálja, hogy az építési előírásoknak megfelelő-e az építkezés, és ha nem, akkor az eltérésből ered-e az értékcsökkenés. Ha az építés szabályos volt, ez önmagában a felelősség alól nem mentesíti az építkezőt. Ebben az esetben azt vizsgálja a bíróság, hogy az építtető kellő gondossággal és körültekintéssel járt-e el annak érdekében, hogy a szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodást ne okozzon. Ilyenkor vizsgálni kell, hogy az építkezés megvalósítható lett volna-e olyan módon, amely a szomszédot szükségtelenül nem zavarja, nem okoz értékcsökkenést. A vizsgálatnál tekintettel kell lenni az adott lakókörnyezetben kialakult építési szokásokra, műszaki megoldásokra is.
Dr. Szabó Gergely
ügyvéd
A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
A megbízható jogi képviselő
(1) 266-6621
www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu
Heti egyszeri hírlevélben értesítjük aktuális lakáspiac helyzetről és alakulásáról.
