Hogyan változtak az ingatlanárverés szabályai?

A koronavírus miatti  veszélyhelyzet május végén való megszűnésével megszűnnek azok a jogszabályi korlátozások  is, amelyek a veszélyhelyzet alatt nem tették lehetővé magánszemélyek lakóingatlanának árverezését. Az utóbbi években jelentős változások következtek  be az ingatlanárverés szabályaiban. Miként módosult az ingatlanárverés  szabályozása?

Az ingatlanárverés új szabályai

Az ingatlanárverés szabályaiban 2021-től az egyik alapvető változás az volt, hogy bevezetésre került a szakaszos árverés. Ennek keretében a 60 napig tartó ingatlanárverést három, egyenként 20 napos szakaszra tagolták.

Az árverés első szakasza az árverési hirdetmény közzétételét követő 20. napig tart. A második szakasz a 40. napig tart. A harmadik szakasz pedig a 60. napig tart. A szakaszos árverés lényege, hogy ha valamely szakaszban érvényes ajánlat érkezik az ingatlanra, akkor a szakasz végén az árverés sikeresen befejeződik. Például, ha az első szakaszban a lakóingatlan kikiáltási árát elérő ajánlat érkezik, akkor a szakasz végén az árverés befejeződik, nem lép a második szakaszba. Ha az árverés adott szakaszának befejezését megelőző 5 percen belül érvényes vételi ajánlat érkezik, akkor a szakasz időtartama ezen ajánlattételtől számított 5 perccel automatikusan meghosszabbodik.

Amennyiben nem érkezik érvényes ajánlat az adott árverési szakaszban, akkor az ingatlanárverés automatikusan a következő szakaszba lép. A harmadik szakasz esetén érvényes ajánlat nélkül az ingatlanárverés sikertelennek minősül.

Fontos változás, hogy az első sikertelen árverést már nem követi automatikusan a második. Második árverést kizárólag akkor kell tartani, ha az első ingatlanárverés azért volt sikertelen, mert az árverést követően az árverési vevő a vételárat nem fizette meg, vagy az árverés  nem szabályszerűen került kitűzésre.

Ha az első árverés sikertelen volt és nem kell másodikat tartani, akkor a végrehajtó már az első sikertelen árverést követő 15 napon belül közzéteszi az ingatlan folyamatos árverezésére vonatkozó hirdetményt az elektronikus árverési rendszerben. Ha második árverést kell tartani, akkor ennek sikertelenségét követően kerül ki a folyamatos árverés hirdetménye.

Minimális ajánlati szintek

A korábbi árverési szabályok lehetővé tették, hogy az ingatlanárverés első percétől a kikiáltási ár alatti minimális áron érkezzen érvényes ajánlat, feltéve, hogy a jogszabály megengedte a kikiáltási ár alatti érvényes ajánlattételt. Az új rendszerben ez változott és az adott árverési szakasztól is függ, mi az a legalacsonyabb összeg, amellyel érvényes ajánlatot lehet tenni.

Általános szabály, hogy a fogyasztóval  kötött szerződésen alapuló követelés behajtása esetén az árverés mindhárom szakaszában legalább a kikiáltási ár 100%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat. Ilyen eset például a magánszemélynek bankkal kötött kölcsönszerződéséből eredő tartozás.

Ehhez három feltételnek kell teljesülnie:

• az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana,
• az adós lakóhelye ebben az ingatlanban van, és
• a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is itt volt a lakóhelye.

Lakóingatlan árverésekor egyéb esetekben:

• az árverés első szakaszában legalább a kikiáltási ár 90%-ának,
• a második szakaszban legalább a kikiáltási ár 80%-ának,
• a harmadik szakaszban legalább a kikiáltási ár 70%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.

Más ingatlan árverése esetén:

• az első szakaszban legalább a kikiáltási ár 90%-ának,
• a második szakaszban legalább a kikiáltási ár 70%-ának,
• a harmadik szakaszban legalább a kikiáltási ár 50%-ának megfelelő összeggel tehető érvényes vételi ajánlat.

Egyéb módosult szabályok

A hosszabb ideig húzódó árverések esetén az árverezendő ingatlan értéke az évek során változhat. A korábbi  szabályozás szerint az ingatlan becsértékének ismételt megállapítását 3 év után lehetett kérni a végrehajtótól. Az újbóli értékelés határidejét 2 évre csökkentette az új szabályozás. Így jelenleg már a korábbi becsérték megállapítástól számított 2 év eltelte után lehet kérni a végrehajtótól, hogy az árverés kitűzése előtt ismételten állapítsa meg az ingatlan becsértékét.

Ingatlanárverés esetén megszűnt az a lehetőség, hogy a végrehajtást kérő a második sikertelen árverést követően az ingatlant átvegye. Korábban a végrehajtást kérőnek joga volt arra, hogy a második sikertelen árverést követően az ingatlant a becsérték 50%-ának, bizonyos esetekben 70, ill. 100%-ának megfelelő összegért átvegye. A jelenlegi szabályok szerint erre már nincs lehetősége a végrehajtást kérőnek.

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

A megbízható jogi képviselő

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

info@kocsis-iroda.hu

+36 (1) 266-6621, +36 (30) 692-9392

www.kocsis-iroda.hu, www.kocsisszabougyved.hu

Kövessen bennünket itt is: Facebook, Instagram, LinkedIn, Pinterest