A fiatalok lassan lemondhatnak a sajátlakás-álomról

Csok ide, béremelés oda, az elszálló ingatlanárak miatt kinyílt az olló, emberi léptékkel nézve a végtelenségig nyúlik a saját lakás megszerzéséhez szükséges idő.

A magyaroknak borzasztóan fontos a saját ingatlan megszerzése. Míg Németországban vagy Angliában a fiatalok jelentős része el tudja képzelni az életét hosszabb távon is bérelt lakásokban, nálunk ez sokkal inkább a létbizonytalanságot jelenti. "Ha megvan a lakás, sokkal biztosabb, hogy az ember nem kerül utcára, a rezsit még csak-csak kinyögi valahogy" – mondják sokan. Az utóbbi évtizedekben pedig többször is előfordult olyan áremelkedés, amely a vagyon felértékelődését eredményezte – már akinek volt saját, jó időben vásárolt ingatlana. Ez is a saját lakás mellett érvelőket szokta erősíteni.

Az elmúlt időszakot szintén a 2008-as válság utáni újabb ingatlanár-felfutás jellemzi, és ez alaposan átrendezte azoknak a kilátásait, akik most szeretnének kirepülni a családi fészekből.

Megnéztük, hogy a budapesti lakásárak hogyan alakultak az átlagkeresetekhez képest. Az Otthon Centrumtól elkértük a budapesti, téglaépítésű társasházi lakásokra vonatkozó átlagos négyzetméterárakat. Azért ezt, mert ebből a kategóriából mindig nagy volt a kereslet és a kínálat, így az átlagárat rengeteg konkrét adásvétel alapján számítják ki, és ezért jobban mutatja az általános trendet. A nettó havi átlagkereseteket a KSH adatbázisából vettük, az országos átlag mellett pedig három évre feltüntettük a budapesti adatot is.

Az így kialakult grafikon döbbenetesen mutatja, hogy a 2008-as válság után még némileg javult a lakásvásárlásban bízók helyzete, az elmúlt három évben azonban teljesen kilátástalanná vált. Hiába emelkednek a keresetek, sokkal több ideig kell már spórolnia annak, aki egy fővárosi lakást szeretne megvenni. A Budapesten dolgozók a magasabb átlagkeresetüknek köszönhetően kicsit kedvezőbb helyzetben vannak, de a bérek emelkedése a fővárosban sem meredekebb az országosnál, vagyis az olló számukra is ugyanúgy nyílik.

A lakásra spórolók tehát azt veszik észre, hogy hiába tesznek félre szorgosan havonta egy bizonyos összeget, a hőn áhított lakástól időben egyre távolabb kerülnek.

A saját lakásról álmodó fiatalok jelentős része albérletben lakik, ennek költsége pedig felemészti a félretehető pénz jelentős részét. A következő ábrán azt mutatjuk be, hogy mennyire. Szintén az Otthon Centrum adataira támaszkodunk, 50 négyzetméternyi albérlet átlagos budapesti árával számolva. Itt is ugyanaz a trend látszik: 2008 után még javult a helyzet, de 2014-től a megugró albérletárak a nettó fizetések sokkal jelentősebb részét zabálják fel, mint korábban. Tehát nem csak egyre távolabb került a kinézett lakás, de manapság még spórolni is sokkal nehezebb rá annak, aki albérletet fizet.

A vidéki nagyvárosokban is durvul a helyzet, de nem annyira, mint Budapesten. Ezúttal az Ingatlan.com adatbázisára támaszkodtunk, és az országos átlagos keresetet néhány nagyobb vidéki város lakásáraival vetettük össze. Egységesen 60 négyzetméteres, téglaépítésű társasházakból indultunk ki, az értékeket pedig egy négyzetméterre adtuk meg. A görbék értelmezését azonban itt árnyalja, hogy bizonyos városokban az országos átlagnál alacsonyabbak, máshol pedig magasabbak a fizetések, tehát az ott élők tényleges kilátásai némileg eltérnek a kapott eredménytől.

Mindenesetre a spórolás szempontjából Győr és Debrecen majdnem ugyanazt a görbét adja, mint Budapest, ezekben a városokban nagyon kinyílt az olló. Miskolc olcsó lett, de ott a KSH adatai szerint a bérek is nagyon nyomottak, tehát a helyzet nem sokkal jobb a borsodi megyeszékhelyen sem. Pécs és Szeged talán halványan jobb esélyeket kínál a lakásra gyűjtőknek, mint az átlag.

Érdekes módon az albérletárak alakulása (talán az Airbnb és az egyetemisták felszívó hatásának eredményeképpen) nem mutat olyan nagy szórást vidéken, mint a lakásáraké. Nyolc év alatt a vidéki albérletárak az 50-70 ezer forintos sávból a 70-100 ezer forintos sávba mozdultak el, jóformán egységesen. Az átlagkeresetek növekedése vélhetően csak a fejlettebb iparral rendelkező, jellemzően nyugat-magyarországi nagyvárosokban tudta ezt valamennyire kompenzálni, keleten azonban az albérlet egyre nehezebb helyzet elé állíthatja a lakásra vágyókat.

A saját ingatlanhoz jutás kilátásai Magyarországon azért is fontosak, mert – szubjektív tapasztalataink szerint – ez a kivándorlási hajlamot is nagymértékben befolyásolja. Ha a fiatalok azt látják, hogy hirtelen eltűnik a spórolás értelme és lehetősége, akkor sokkal inkább fordulnak a nagyobb jövedelemmel kecsegtető külföldi munkalehetőségek felé.

A lehetőség természetesen megvan a lakáshoz jutás pillanatnyi feltételeinek bebetonozására: hitelfelvétellel elébe lehet menni a jövőbeni lakásár-drágulásnak (feltételezve, hogy ez valóban be is következik), és arra is lehet játszani, hogy a fixre vett havi törlesztőket az emelkedő bérekből egyre könnyebb lesz majd kifizetni (feltételezve, hogy a bérek emelkedése hosszabb távon sem áll meg). A kilátásokat tehát nagyban befolyásolják a hitelfelvételi feltételek, ami viszont már tényleg egyedi élethelyzetek függvénye.

A nagy devizahiteles krach és a forintosítás mindenesetre alaposan átrendezte a bankok hozzáállását is. Ma már sokkal megalapozottabb hitelkérelemmel kell felvérteznie magát egy lakásvásárlónak, mint korábban, vagyis viszonylag nagy keresetet és fedezetet kell felmutatnia annak, aki belevág. A csok valamelyest segíthet, de nem érdemben, mert a számok azt mutatják, hogy kevesen igénylik, és a lakásárakhoz képest csak kevés pénzhez jutnak hozzá. A potenciális csok- és hitelfelvevők köre így elég korlátozott, a hitelképtelen ügyfelek nagy tömege pedig ebben a konstellációban nem sok jót ígér a fiatalok itthon tartására.