Tizenkét hónapja maradt azoknak, akik ingatlanba fektetnek

A TriGranit vezérigazgatója szerint egy évig még biztosan folytatódik a növekedés a budapesti ingatlanpiacon, hamarosan azonban valamilyen szintű visszarendeződésre kerülhet sor. A nagy kérdés persze az, hogy ez a visszarendeződés a piac stabilizálódását vagy komolyabb visszaesést hoz majd magával. Török Árpád beszélt a Portfolio Ingatlannak a TriGranit fejlesztési és akvizíciós terveiről, valamint piaci várakozásairól.

Török Árpád előadóként vesz részt a bécsi CEE Property Forum 2017 konferencián, szeptember 19-én.

Egy évvel ezelőtt beszéltünk legutóbb, akkor épp két jelentős eladást zárt le a TriGranit, miközben akvizíciók is előkészítés alatt álltak. Milyen változásokat hozott eddig a 2017-es év?

Elsősorban új fejlesztéseinket készítettük elő. A budapesti Millennium Városközpont részeként felépülő, 37 500 négyzetméter bérbe adható területtel rendelkező Millennium Gardens projekt építési engedélyét megszereztük, mielőbb szeretnénk elindítani a kivitelezést. Ugyanez a helyzet pozsonyi fejlesztésünk, a 13 ezer négyzetméteres Lakeside Park II esetében is. Szintén az első kapavágás előtt áll a krakkói Bonarka for Business projektünk nyolcadik (H) épülete a maga 10 ezer négyzetméterével. Reményeink szerint ez a három projekt még az idén elindul, 2018 első negyedévében pedig megkezdjük új katowicei fejlesztésünket a Silesia City Center bevásárlóközpont mellett. A Silesia Towers névre hallgató projekt 40 ezer négyzetméterrel bővíti majd a katowicei irodapiacot, ebből az első ütemben egy mintegy 20 ezer négyzetméteres fejlesztés valósul meg. Ez a négy projekt önmagában csaknem 100 ezer négyzetméternyi új bérbeadható irodaterületet jelent, de további irodapiaci beruházási lehetőségeket is vizsgálunk a régióban, ezeken az országokon kívül is. Az elmúlt évben számtalan megkeresést kaptunk fejlesztésekkel kapcsolatban, Lengyelországban, Szerbiában és Bulgáriában is vizsgáljuk közös projektek elindításának lehetőségét. Rengeteget dolgozunk, folyamatos pörgésben vagyunk, de a munkánk jelentős részét nem kommunikálhatjuk. Sokan elfelejtik, hogy egy beruházás előkészítése vagy egy tranzakció lezárása hosszú hónapokat vesz igénybe, egy új akvizíció esetén titoktartási kötelezettségünk van egészen a vételár kifizetéséig. A 2017-es évet úgy fogjuk lezárni, hogy legalább három fejlesztési projektet elindítunk és nagy valószínűséggel egy akvizíciót is lezárunk.

Milyen új országokat vizsgálnak fejlesztési, illetve akvizíciós szándékkal?

Elsősorban Délkelet-Európában nézelődünk, Romániát és Bulgáriát mindkét szempontból intenzíven vizsgáljuk, fejlesztési helyszínként pedig Szerbia is szóba jöhet.

Tavaly azt mondta, hogy Szerbia komoly potenciállal bír, de nincs meg az exit lehetősége. Változott a véleménye az országról az elmúlt időszakban lezárt befektetési tranzakciók alapján?

Nem, ugyanazt gondolom, amit tizenkét hónappal ezelőtt. Akvizíció tekintetében nem gondolom, hogy Szerbia nekünk célpont lehet, ugyanakkor fejlesztés szempontjából lehet benne ráció.

Bulgáriában miért lát lehetőséget?

Mert nincs nagy mozgás a piacon, ugyanakkor minőségi eszközöket kezdenek el fejleszteni. Bulgária egy európai uniós tagállam, stabil gazdasági mutatókkal. Egy bizonyos rizikót persze be kell árazni, de Szófia jó célpont lehet.

Románia esetében is csak a főváros jöhet szóba?

A román piac kicsit összetettebb. A kiskereskedelmi piacon a másodlagos városok is kínálnak akvizíciós lehetőséget, új fejlesztéseknek azonban már nem sok helye maradt.

A Romániáról és Bulgáriáról alkotott véleménye változott az elmúlt tizenkét hónapban?

Inkább megfordítom a dolgot. A core befektetők megjelenésével a hozamszintek a válság előtti szint alá estek és annyira megdrágultak a közép-európai piacok - Lengyelország, Csehország, Magyarország -, hogy ha hozzáadott értékteremtést keresünk akvizíció mentén, akkor a délkelet-európai régióban is nézelődnünk kell. A mi üzleti modellünk két lábon áll, egyrészt fejlesztünk, hozzáadott értéket teremtünk, ezáltal realizáljuk a profitunkat, másrészt veszünk olyan eszközöket, amelyeknek a bérbeadásával, üzemeltetésével, bővítésével újabb értéket teremtünk. Nagyon kevés ilyen befektetési termék maradt a régiónkban, vagy ha igen, akkor annyira megdrágult, hogy nem tudja hozni a megfelelő megtérülést. Az opportunista befektetőknek egyre kevesebb lehetősége marad a régióban, ezért kezdtünk el nézelődni más országokban is, de nem vagyunk nyomás alatt, csak akkor vásárolunk, ha tényleg jó lehetőségeket találunk.

Számos szereplő - mint például a klasszikus lakossági ingatlanalapok - viszont komoly nyomás alatt van, ha nem vásárolnak, nem tudják hozni az elvárt hozamokat.

Ez így van. A már több mint 20 éves magyarországi ingatlanpiacon még mindig csak most kezdik megérteni az emberek, hogy különböző típusú befektetők és fejlesztők vannak, akik különböző üzleti modell alapján működnek. Mi például nem fejlesztünk spekulatívan, mert nem hiszek abban, hogy van értelme bármilyen szintű piaci visszaigazolás nélkül belevágni egy több tíz millió eurós projektbe.

Az elmúlt 12 hónapban jelentősen csökkentek a hozamok a budapesti prémium szegmensben, az Eiffel Palace irodaházat másodjára 5,4 százalékon adták el, ami pár éve elképzelhetetlennek tűnt. Mire számít a következő tizenkét hónapban?

Nem gondolom, hogy valóban ennyit estek a hozamok. Van egy egyedi tranzakció, de az elmúlt évben lezárult számos másik a 6,5-7 százalékos tartományban. Egy évvel ezelőtt azt mondtam, hogy 24 hónapot adok a régiós piacoknak. Még van 12 hónap előttünk, nem gondolom, hogy a prognózisomat nagyon meg kellene változtatnom, jön majd valamiféle visszarendeződés, stabilizálódás. Itt a nagy kérdés inkább az, hogy befagynak a piacok és hosszú távon maradnak ezek a hozamszintek vagy lesz egy jelentős visszaugrás. Az előző válság idején a problémát az jelentette, hogy megszűnt a likviditás, nem drágábbak vagy olcsóbbak lettek az ingatlanok, hanem egyszerűen nem kötöttek tranzakciókat. Nehéz bármit megjósolni, de ma azt látjuk, hogy viszonylag egészséges az ingatlanpiac. Magyarországon és Csehországban a helyi tőke elkezdett nagyon komoly volumenben befektetni, ami egy hosszú távú piaci stabilitás jele.

Mi jelenti jelenleg a legnagyobb kockázatot a régiós ingatlanpiacokon?

Az akvizíciós vezetőnk mindig Kim Dzsongunt hozza fel, de én inkább azt kérdezem, hogy miért kellene állandóan veszélyt látni? Nagy kérdés persze, hogy meddig marad ennyire alacsony az alapkamat, mert az mindképp mozgatni fogja a hozamokat. A Fed és az EKB is régóta pedzegeti, hogy kamatot fognak emelni, de a döntésük attól függ, hogy mennyire teljesítenek jól a gazdaságok.

Visszatérve a fejlesztésekre, az építőipari kapacitáshiány és a kivitelezési költségek emelkedése mekkora problémát jelent a TriGranit számára?

Mi még nem látjuk a kivitelezési költségek emelkedését, kivitelezői kapacitáshiánnyal szembesülünk, ennek pedig több oka van. Az egyik, hogy majdnem egy évtizedig állt a magyar építőipar, nagyon sok dolgozó hagyta el a szektort, a másik pedig, hogy nagyon sok az állami megrendelés, ami elszívja a piacról a kapacitást. Mi nem generálkivitelezőkkel dolgozunk, direktben tárgyalunk az alvállalkozókkal, ezáltal jobban tudunk minőségi-, pénzügyi- és határidőkontrollt gyakorolni. Úgy látjuk, hogy a meglévő kapacitás a biztosabb projektek felé koncentrálódik, a vállalkozók számára pedig egy komolyabb irodaberuházás nagyobb presztízsértéket és nagyobb biztonságot jelent, mint a lakóingatlan-fejlesztések. Látni kell azt is, hogy nincs azzal baj, ha drágul a kivitelezés akár 15-20 százalékkal is. A piac mindig kiegyenlíti magát, esnek a hozamszintek, így sokkal jobb áron tudják eladni a fejlesztők a termékeiket.

Bérletidíj-növekedést hoz majd magával Budapesten a kivitelezési költségek emelkedése?

Nem értek egyet azokkal a piaci szereplőkkel, akik jelentős bérletidíj-növekedést várnak arra hivatkozva, hogy többe kerül megépíteni az irodaházakat. Minél nagyobb a verseny, annál jobban jár a bérlő, nagyobb eséllyel tud kedvezőbb feltételeket kiharcolni magának. Amikor épül 50-100 ezer négyzetméternyi iroda ugyanabban az időben, ugyanabban a lokációban, akkor nem értem, hogy a fejlesztők miért tartják magától értetődőnek azt, hogy a bérleti díjak emelkedni fognak.