Nőhet még tovább az új lakások ára?

A közösségi médiában a legnépszerűbb kommentek az új építésű lakásokról és azok árváltozásáról szóló cikkekhez, hogy "De kinek van erre itthon ennyi pénze" vagy "Bolond aki ennyiért vesz lakást" illetve az "Úgyis kidurran ez a lufi is", stb. Ilyen alapon persze minden luxusautó tesztje alá, vagy egy tízezrekbe kerülő kozmetikum ismertetőjéhez is nyugodtan oda lehetne írni, hogy ugyan ki engedheti ezt meg magának. Sokan. Lehet nem 10 millióan, nem is 1 millióan, de pár tíz- és százezren bőven. Itthon is. És ez bőven elég az új építésű piacnak. Rádásul a kozmetikumhoz, a luxusnyaraláshoz vagy a hatalmas városi terepjárókhoz jellemzően még 2 forint állami ingyenpénz sem jár! Ezt, és még több fontos szakmai kérdést és témát jártunk körbe az egyik legnagyobb hazai lakásfejlesztővel. "2003 óta vagyok a szakmában, úgyhogy végigéltem a korábbi őrült növekedést, az állami kamatkedvezmény eltörlését, a devizahitelezés felfutását és összeomlását, a 2008-as válságot és most írjuk a legújabb időszakot." - kezdi a beszélgetésünket a Budapesten aktív Metrodom értékesítési vezetője Kricsfalussy Tamás. "Nekem két évvel ezelőtt is voltak kétségeim afelől, hogy a IX. kerületben 600 ezer forint feletti négyzetméterárak lesznek, most meg ez a realitás." Az interjúból kiderül, hogy mik a mai lakáspiac legfontosabb történései, hogyan alakulhatnak az árak, mennyibe kerül ma 1 négyzetmétert megépíteni, milyen trükkök vannak a csökkentett áfa utolsó pillanatos kihasználására és miért a családok maradnak hoppon majd, illetve hogy mivel fűtjük majd az új lakóparkokat, hiszen ez is nyilván a mi zsebünkre megy majd.

Jelenleg mintegy 15 ezer új lakás építése folyik az országban, többnyire Budapesten. A válság előtt 30-40 ezres számok voltak, megspékelve a devizahitelezéssel. Ennek ellenére sokan megint arról beszélnek, avagy azzal riogatnak, hogy újra lufi fújódik, be fog ez dőlni. Piaci szereplők ezt nyilván cáfolják. Hogyan lehet és kell-e eloszlatni ezeket a vélelmeket?

A korábbi 30-40 ezres számban minden új építésű benne volt, nemcsak az értékesítési célú, hanem a rengeteg vidéki önerős építkezés is, amelyek most nagyon visszaestek. Most is elég erős a családiház-építés, de már ez is inkább piaci alapon megy, jóval kevesebb az, aki magának épít. Szerintem az új építésű lakások számában még nagyon messze vagyunk attól, hogy túlkínálatról beszéljünk. Ennek semmi jelét nem tapasztaljuk. Amikor a tervezőasztalról gond nélkül el lehet adni a lakásokat, és az átadás előtt fél évvel gyakorlatilag sehol nincs lakás, akkor az elég erős jele annak, hogy még mindig erőteljesen keresleti piac van. Az, hogy ez hogyan fog alakulni, egy másik kérdés.

Az elmúlt években egyre nagyobb teret nyert a közösségi média és annak a véleménynyilvánító és megosztó ereje. Így egyre többen kommentelik is az ingatlanpiacról megjelenő híreket, akár az áremelkedésről, akár egy-egy projektről legyen szó. Többnyire szkeptikusak a piaci folyamatok fenntarthatóságával és az új projektek létjogosultságával kapcsolatban.

Az első Metrodomos projekt jutott eszembe a VIII. kerületben, a Mátyás téren, ezt 2013-ban árultuk. Máig emlékszem egy kommentre, egy felháborodott ember írta, hogy ezek nem normálisak, hogy képzelik, hogy 25 millió forintot kérnek egy két hálószobás lakásért, ráadásul ott, a dzsumbujban. Ha ma valaki egy ilyet találna vagy elírásra gyanakszik, vagy átverésre. Ma egy ilyen lakás 40-45 millió forint. Mindig meglesz az a közönség, aki felháborodva mondja, hogy ez nevetséges. Elsősorban azért, mert a saját keresetéhez igazítja, és mint ahogy nagyon sok embernek egy középkategóriás új autó is elérhetetlen dolog, soha nem fog 6-7 millió forintot adni egy új autóért, éppígy egy új építésű lakás is ide tartozik. De mi nem 10 vagy 2 millió új lakást tervezünk eladni, hogy hogy mindenkinek jusson egy Magyarországon vagy Budapesten, hanem csak évente 1-2 ezret.

Most jellemzően kik és milyen módon vásárolnak az önök projektjeiben? Készpénzzel vagy hitelre?

Nagyon függ attól, hogy hol helyezkedik el az épület. Minden közönségnek megvannak a kedvencei. Mi is láttuk, hogy a XIII. kerület angyalföldi részén leginkább maguknak vásárolnak olyan családok, akik viszonylag jó közlekedéssel, de nyugodtabb környezeteben, megfizethető áron keresnek lakást a városban. Ez egy elég markáns réteg volt, ők a CSOK elsődleges haszonélvezői és felhasználói. A IX. kerületben nagyon sokan vásárolnak befektetési céllal kislakásokat, egy- és kétszobásokat. A befektetők egyébként mindenütt jelen vannak, mindenhol szívesen vásárolják a kedvező adottságú egy- és kétszobás lakásokat, de a IX. kerületbe sokan költöznek fel vidékről, vagy a közeli településekről, pl. Vecsésről. A X. kerületben kifejezetten családi célra szánt lakóparkot építünk, a lakásméretek is a CSOk-hoz igazodnak, és népszerűek is. Vannak ott is egy- és kétszobás ingatlanok is a közeli egyetemi hallgatókra gondolva. Van egy különleges projektünk a III. kerületben, ahol egy komfort nélküli panel épületet, volt munkásszállót, régi szakszervezeti üdülőt alakítottunk át lakóházzá, kizárólag 23 négyzetméteres garzonokkkal és 36 négyzetméteres 1,5 szobás lakásokkal - a fiatalok és az egyetemisták imádták első lakásnak. Leginkább a tervezőnek és a beruházónak kell megtalálni a közönségét, nekünk a középosztályból szinte minden csoport, a vidékről felkerülő egyetemisták, a frissen végzett fiatalok, a családalapítás előtt álló párok, a kisgyerekesek, az agglomerációból visszaköltöző nyugdíjasok valós célcsoport. Minden ház megtalálja a maga vásárlóit.

Két nagyon fontos befolyásolója van most a lakáspiacnak a klasszikus piaci tényezők mellett: a csökkentett áfa, illetve a munkaerőköltség és ezzel összefüggő kivitelezési nehézségek úgy általában. Az 5 százalékos áfa - egyelőre - 2019 végéig tart. Vannak eszközök, amelyekkel lehet kicsit csúsztatni, hogy még sokan beleférjenek, de mi a helyzet ezzel? Mennyire érzik ezt sürgetőnek?

Ezt már ebben a pillanatban is érezzük, mert aki most vásárol egy telket, az mire elkészül kilóg a a 2019 végi határidőből. Minimum 6 hónap a tervezés, engedélyeztetés, de inkább 8, plusz 1,5 év, mire elkészül az épület, és akkor még nincs használatba vételi engedélye. A telekpiacon ezért már most okoz némi zavart a dolog.

A Metrodom is azon az állásponton van, hogy amíg nincs biztos döntés az áfa kérdésben addig inkább kizárólag a meglévő projektekre koncentrál?

Mi az elmúlt években bevásároltunk telkekből, amelyekkel viszonylag rugalmasan tudunk reagálni a változásokra. De ebben a pillanatban mi is nehéz helyzetben vagyunk, mert a telektulajdonosok úgy számolnak, hogy 5 százalék az áfa, mi meg úgy, hogy az ügyfélnek 27 százalékot kell majd kifizetnie. Ezt a problémát nagyon nehéz áthidalni, mert egészen más számok jönnek ki.

A költségkeretbe azonban bele kell férni főleg egy piaci vállalkozásnál. Elképzelhető, hogy a műszaki tartalmakon kénytelenek spórolni az emelkedő költségek miatt a beruházók? Mit látnak ezzel kapcsolatban? Hogyan lehet ezt kivédeni?

Azt látjuk, hogy a beruházások többsége egy viszonylag szűk minőségi kategórián belül mozog. A prémiumkategóriában és főleg a valódi luxusban nagyon kevés és kis lakásszámú projekt van. Lehet csempét kapni 2000, 3000, 3500 forintért, nagyjából ebben a sávban mozog egy átlagberuházás. Egy prémiumcsempe 20 ezer forint, egy luxus 80 ezer. Itt akkora távolságok vannak, hogy ezen lehetne spórolni. De 3500-ból visszaugrani 2500-ba, ezen minimálist lehet spórolni. A szerkezetépítésen pedig nincs mit spórolni. Nem lehet kevesebb betonvasat rakni vagy vékonyabb pilléreket, mert összedől a ház. Nem fogják átváltani a 30 cm-es téglát 20 cm-esre, mert nem lesz meg a szükséges energetikai mutató. Nagyon drasztikus dolgokat kellene csinálni ahhoz, hogy annak bármilyen módon érezhető hatása legyen. Nem arról van szó, hogy 1-3 százalékokat kell nyerni, hanem 10, 20, 30 százalékokat. Ez ilyen tételekből elképzelhetetlen. Amiken lehet spórolni, az az, hogy a beruházó azt mondja, hogy nem épít ki egy komplett házközponti fűtési rendszert, hanem elfogadja a távfűtő művek ajánlatát. Más kérdés, hogy a piac hogyan fogad 2017-ben egy olyan új építésű házat, ahol távfűtés van.

A távfűtés kezd kitörni a korábbi lerobbant panelekhez kötött státuszból és már modern irodákat is rákötnek a hálózatra. A mostanában elinduló ingatlanprojekteknél pedig már nem árt figyelni arra, hogy 2021-ben változnak a szabályok.

Ha megnézzük a másik oldalt, egy hőlégszivattyús vagy talajfűtési módszert, nagyon kevés ügyfél nézi ma Magyarországon azt, hogy ez ténylegesen mit jelent a környezetvédelem szempontjából. A legtöbb ember ezt a pénztárcájára fordítja le. Nálunk ezekben a házakban egy 1,5 szobás lakás fűtése a leghidegebb januári hónapban kb. 5-6 ezer forint. Ez egy normál, közönséges gázkazánnal elérhető, házközponti fűtéssel. Ezen lefelé egy geotermikus energiával működő ház vajon mennyit tud csökkenteni? Amit megspórolok a gázon, azt kifizetem elektromos áramra, a szivattyúra meg karbantartásra, mert az jóval drágább. Viszont a rendszer jóval többe kerül, ami megjelenik a lakásárban is.

Az elv azonban mégiscsak az, hogy csökkentsék a károsanyag-kibocsátást.

Ez az egyik. A másik, nem akarok azon filozofálni, hogy a távfűtés mennyire környezetbarát, de aki lakott távfűtéses lakásban, az pontosan tudja, hogy drágább, mint a házközponti fűtés. Innentől nagyon nehéz lenyomni egy vevő torkán, hogy ez egy tudatosabb dolog, és hogy a környezetnek jobb lesz, ráadásul te fogod megfizetni.

Nekem két évvel ezelőtt is voltak kétségeim afelől, hogy a IX. kerületben 600 ezer forint feletti négyzetméterárak lesznek, most meg ez a realitás.

Az egyik legújabb trend a lakáspiacon az okosotthon. Van erre tényleges igény a vevők részéről? Egyre többen vágynak valóban arra, hogy a munkahelyükön ülve a mobiltelefonjukról húzhassák le a redőnyt, vagy hogy a lakásuk beszélgessen velük?

Nagyon nehéz megmondani, főleg azt, hogy ez hogyan épül be az árba. Kaptunk már olyan visszajelzést, hogy őt ez az egész nem érdekli, nem akarja használni. Ez olyan, mint a mosogatógép-kiállás a konyhában, nem kötelező mosogatógépet beépíteni. Az okosotthont is lehet ugyanúgy használni, mint egy hagyományost, és lehet kapcsolgatni mindent kézzel is. De a többség érdeklődik iránta, és van egy early adapter réteg, nagyjából 10-15 százalék, akit kifejezetten érdekel, és ki is akarja maxolni a lehetőségeit. Tavaly több cég is előrukkolt az okosotthonnal, akkor lett slágertéma. A nagy gyártók, a Google, az Apple, az Amazon is kihozta a saját termékeit, intelligens eszközeit, és több fejlesztő is bedobta ezt. Viszont az elmúlt egy évben gyakorlatilag mindenki kihátrált ebből.

Ezt inkább kényelmi szolgáltatásnak tekintik, vagy az egyre növekvő és népszerű tudatos életfelfogás része?

Nem feltétlenül a környezettudatosság miatt. Bármennyire is lehetséges az okosotthonnal energiát megtakarítani, a legtöbb ember inkább a kényelmet keresi benne. Aztán reméljük, hogy meg fogják tapasztalni, hogy ez költséghatékonyság szempontjából is jó. Bár ha nincs mivel összehasonlítani, akkor elég nehéz.

Említette, hogy még mindig erősen keresleti a piac, tervasztalról kelnek el a lakások, de a lakáspiacon (legalábbis a piac 90-95%-át adó használtban) szinte kötelező az alku. Ez mennyire része ennek az új építésű piacnak?

Nagyon ritka. Mi a honlapra is kiírjuk, hogy ezek fix árak, mi ezeket komolyan gondoljuk, ha valaki szeret alkudozni, nagyon szívesen küldünk egy másik árlistát, amelyik tartalmaz plusz 5 százalékot, és akkor végigélvezhetjük az alkufolyamatot. De tisztességesebbnek és egyszerűbbnek tartjuk mind az ügyfelek, mind az ingatlan-tanácsadóink szempontjából azt, ha nem kell kitapasztalni azt, hogy hol is van a határ, amennyiért eladjuk, és marad kérdés az ügyfélben, hogy lehet, hogy sikerült volna még alkudnom 300 ezer forintot. De ez egy olyan dolog, hogy van, aki kirakja az árait, és van, aki nem. Van, aki egy telefonhívásra árat mond, és van, aki ragaszkodik ahhoz, hogy legalább egy e-mailt küldjenek. Nálam az az alapelv, hogy mindig megnézem, hogy én mit szeretnék vevőként, mit várnék el, mi lenne számomra a legjobb, és próbáljuk úgy csinálni. Nyilván a mai korban, amikor mindenki az interneten néz árakat, elképzelhetetlennek tartok egy olyan üzleti modellt, amelyik abból indul, hogy nem írom ki az áraimat. Mégis sokan ezt csinálják. Mi kiírunk minden árat, még a beállókét is, és ezek fix árak.

Annyira még nem elterjedt dolog a fejlesztők körében, de az egyik projektjüket nem eladásra, hanem direkt bérbeadásra szánják. Mit kell erről a konstrukcióról tudni?

Inkább azt mondom, hogy tárgyalunk olyan vállalkozással, amelyik nagyobb mennyiségű, kifejezetten bérbeadásra szánt lakást vásárolna, itt 50-80 lakásról van szó. Mondjuk azt, hogy egy komplett lépcsőház.

Ezek szerint nem saját üzemeltetésben maradnának, hanem végeredményben ezeket is értékesítenék?

A suszter maradjon a kaptafánál. Megvesszük a telket, megtervezzük, felépítjük, eladjuk. Ezt csinálja egy fejlesztő. Nem alapítunk kábelszolgáltató céget, közös képviseleti céget, bérbeadó céget, annak ellenére, hogy még több fix bevételt generálhatnánk. Úgy érzem, hogy hosszabb távon ezek csak érdekellentéthez vezetnek. Mi ingatlanfejlesztők vagyunk, az üzemeltetés és hasznosítás egy erőteljesen más szegmens, mások az igények is, és cégen belül is ezt nagyon nehéz lenne megoldani, amikor a cég egyik felének más lenne az érdeke, mint a másiknak.

Pedig több ilyen példa is van a piacon. Sőt!

Tudjuk, tisztában vagyunk vele. Ez egy másfajta üzleti modell. nyilván annak is megvan az előnye, amikor egy cég több lábon áll, de ők érzik a hátrányokat is, gondolom.

Kicsit a jövőbe tekintve, ön szerint mi várható a piacon? Beállnak az árak, jön egy hullámvölgy vagy emelkednek szépen tovább?

Az a baj, hogy most a trendeket nem a szokásos kereslet/kínálat mozgatja a régióban, hanem két olyan külső hatás, ami nem rajtunk múlik, és amikkel nagyon nehéz mit kezdeni. Az egyik a kapacitás. Épülne több lakás, csak nincs, aki felépítse. Amíg ez a része nem oldódik meg, addig a piac nem tud annyit termelni, hogy túlkínálat legyen. Óriási visszaesésnek kellene jönnie ahhoz, hogy ez a kapacitás is túl sok legyen a piacnak. A másik az áfa, amit 2019 végéig látunk, és elképesztően nehéz úgy tervezni, hogy nem tudom, hogy 2020. január 2-án egy lakás ára még mindig 20 millió lesz nálam, vagy hirtelen 24 millióba fog kerülni. Az elmúlt 4 évben volt egy nagyon masszív, 50-60 százalékos áremelkedés a mélyponthoz képest. De ha erre ráteszünk még bő 20 százalékot, ráadásul egyik napról a másikra, azt nem biztos, hogy a piac tolerálja.

Konkrét példán megvizsgálva: 2014 környékén, a piaci mélyponton, a City Home nevű projektjükben volt átadás, ami akkor kb. 4-500 ezer forintos négyzetméteráron forgott. Most 2017-ben az új ütemben mennyibe kerül a lakások négyzetmétere?

A City Home D ütemében, amit nagyjából 3 éve adtunk át, 400 ezer forint körüli négyzetméterárak voltak. Amit most indítunk, ott 600 ezer forint felettiek lesznek.

És ha egy lakás értékesítés átcsúszik az újbóli 27 százalékos áfa időszakára, akkor ugyanaz hirtelen kb. 750 ezer forint lesz négyzetméterenként.

Elvileg igen.

Ön szerint mit bírnak még el a vevők?

Nekem két évvel ezelőtt is voltak kétségeim afelől, hogy a IX. kerületben 600 ezer forint feletti négyzetméterárak lesznek, most meg ez a realitás. Előbb-utóbb el fog fogyni a fizetőképes kereslet, de nem tudjuk, hogy hol van a határ.

Budapesten a belső részeken, a trendek alapján, az igény nem apad majd.

Igény lesz, de egy bizonyos határ felett nem tudják megfizetni, ha nem teszi lehetővé a jövedelmük. A hitelnél is törvény szabja meg az önerő mértékét. Hiába adják akár 0 százalékos kamatra a hitelt, akkor sem finanszíroztathatja valaki az egész lakást hitelből, kell lennie önerőnek. Minél nagyobb a hitelrész, nyilván a havi törlesztőrészlet is egyre nagyobb lesz. Ha valakinek van 300 ezer forint jövedelme, meg van adva, hogy abból mennyit fordíthat törlesztésre. Ha a lakásárak miatt ez nem elégséges, akkor nem fog tudni új lakást vásárolni. Akkor marad neki a használt lakás.

Amennyiben visszatér a 27%-os áfa jöhetnek az utolsó pillanatos trükkök?

Ami történhet, és ami miatt ezt később fogjuk megérezni, hogy az áfa-törvény szerint mindig annyi összegű áfát kell megfizetni, amennyi abban az évben aktuális, amikor megfizetik. Ha 2019. december 31-én odaadják nekem a pénzt, akkor is, ha abból a lakásból még semmi sincs, még csak papíron van, még mindig "csak" 5 százalékos áfát kell fizetni. De ez a legtöbb ember számára nem érhető el, mert aki a saját lakása eladásából akarja fedezni az új lakását, annak ez nem működik. Aki bankhitelből akarja kifizetni a 70 százalékát, annak sem.

Maradnak tehát az egyszerű lakhatásra lakást keresők által sokat szidott befektetők, akik felnyomták az árakat a belvárosban és az gyűrűzött tovább, akiknek megvan a pénzük erre zsebben. A családok meg hoppon maradhatnak.

Így van. Ők éppen most csúsznak le erről. Mert egyre kevesebb lesz az olyan lakás, amit 2019 végéig még átadnak.

És arra sem árt felhívni a figyelmet ebben a kiélezett piaci versenyben, hogy több projekt akár be is dőlhet, vagy jelentősen el is csúszhat az átadással.

Ilyenek már voltak, hogy meghirdették, értékesítették, beszedték az adminisztrációs díjakat, és egy év után visszaadták ezeket - de legalább visszaadta. Az más kérdés, hogy ezek az emberek azt hitték, hogy lesz egy lakásuk 470 ezer forintos négyzetméteráron, majd egy év után visszakapják a pénzüket, és azzal szembesülnek, hogy most már 600 ezer. rajtuk ez nagyon sokat nem segít.

Mi az a négyzetméterár, ami alatt elképzelhetetlen most egy építkezés?

Ha a klasszikus társasházakról beszélünk, ahol van lift, teremgarázs, nem egy ikerház, ami viszonylag olcsóbb történet, ott 500 ezer forint alatt nagyon nehezen tudom elképzelni. Ha vidéken jóval alacsonyabb a telekár, ott el tudok képzelni valamivel alacsonyabb árakat.

Az önök projektjei Pestre koncentrálódnak, főleg Angyalföldre. 
IX., X., XIII., IV. kerület.

Vidéki város szóba jött már esetleg?

Nem. Mert az ottani árszint egy-két nyugat-dunántúli várostól eltekintve a közelében sincs annak, ami szerintünk rentábilis. Ráadásul budapesti központból építkezni, ott kiépíteni egy helyi irodát, az embereknek szállást biztosítani - annyi lenne a pluszköltség, ami nem igazán teszi kifizetődővé. A másik, hogy mi nem foglalkozunk 100 lakás alatti házakkal, és nagyon kevés olyan város van, ahol ezt meg tudom csinálni, fel is szívja a piac, mindezt olyan áron. Sokkal egyszerűbb Budapesten építkezni. A helyi vállalkozók amúgy is jobban ismerik a helyi piacokat, tudják, hogy mire van igény. A többi nagy cégnek sem nagyon jut eszébe, hogy vidéken építkezzen.

Az áfa mellett egy másik kérdés is sok izgalmat rejt, a 2020 utáni időszakra vonatkozó energetikai kötelezettségek a lakóházakkal szemben is.

A 2020 végétől érvényben lévő energetikai váltás legfőbb érdekessége nem is az, hogy még vastagabb hőszigetelés, tégla kell majd, hanem az, hogy az épület által felhasznált energia legalább 25 százalékának megújuló energiaforrásból kell származnia. Ez egy elképesztően nehéz történet, ennek még senki nincs a tudatában. De ami egy családi háznál remekül működik, hogy kirakok egy napkollektort vagy napelemet, itt ugyanakkora felület alatt 9 lakás van. Nagyon szűkösek a lehetőségek, ez biztosan költségnövelő tényező lesz, és egyáltalán nem biztos, hogy a végeredmény közvetlenül az ügyfelek számára hasznos lesz.

A távfűtés lehet a megoldás?

Lehet, hogy 2021-től minden új építésű lakás távfűtéses lesz vagy nagyon drága geotermikus. A távfűtéses lakások fűtése pedig biztos, hogy többe fog kerülni az embereknek. Lehet, hogy a környezet és az ország hosszabb távon jól jár, de engem, mint egyedi vásárlót ez nem feltétlenül tesz boldoggá, hogy ezt nekem kell megfinanszíroznom.