Megugrott a magyarországi lakásokat kereső kínaiak száma

Aki bent van, kimenne, aki kint van, bejönne. Életkor, családi helyzet, ingatlanárak és anyagi lehetőségek. Ezek a mozgatórugói a sajátos népvándorlásnak Budapest és az agglomeráció között. És nincs megállás.

Az agglomeráció és a városközpontok közötti népességmozgásnak megvan a maga természetes ciklusa, amely szoros kapcsolatban áll a gyermekneveléssel. A fiatal budapestiek felnőtt életpályája általában a város belső kerületeiben kezdődik, amíg megszületnek a gyerekek – ekkor hirtelen új szempontok kezdenek érvényesülni a lakóhely megválasztásában.

A Budapesten élők fele nem ott született, ez a szám stabilan így van, évtizedek óta

– mondta Ongjerth Richárd, a Magyar Urbanisztikai Tudásközpont vezető tanácsadója.

„De amikor megjön a baba, a vidéken felnőtt anyuka a gyermekeinek is ahhoz hasonló, tágasabb, zöldebb tereket szeretne, mint amilyenben ő maga is nevelkedett. Ekkor elkezdenek mozogni a családok, általában sugárirányban, azért, hogy az eddigi életük kialakult hálózataival, a munkahellyel, a barátokkal, a megszokott szolgáltatásokkal még minél közelebbi kapcsolatban maradhassanak.”

Források: Livlia.com, a településen eladó 2-4 szobás, min. 50 nm-es ingatlanok tíz darab középértékű találatának átlaga, Google útvonaltervező, városon belül 5, azon kívül 10 perc sétával a megállóig

Mi történne ma ezzel a példabeli családdal? Táblázatunkban a VII. kerületi, 2-4 szobás ingatlanok átlagárát vetettük össze a sugárirányú agglomeráció során leginkább kézenfekvő települések, településrészek kínálataival. Ezek szerint ma is igaz, hogy az agglomerációig kell menni, ha a városi lakásért kapott pénzből legalább egy kisebb minőségi ugrást szeretnénk elérni, és valamivel nagyobb lakásba vagy családi házba költözni. A pályaválasztás közeledésével kulcskérdéssé válik, hogy a gyerek melyik középiskolába jár, milyen különórákat tud venni, mennyit időt kell utazással töltenie. Az intézményi ellátottság tehát fontos tényező abban, hogy kinek érdemesebb éppen a városon belül vagy azon kívül élnie.

Ingázás, közlekedés

Az ingázás traumái, az „annyi mindenről lemaradtam” érzése komoly motiváció a külvárosi fiatalok számára, hogy önálló életüket a belvárosban kezdjék, akár szülői segítséggel lakásvásárlással, akár albérletbe költözéssel tudják ezt megvalósítani – így termelődik újra a fiatalabbak utánpótlása a belvárosban.

És az időseké is. Ugyanis az öregkori lakóhelyváltozások egyik fő motivációja, hogy egy bizonyos intézménytípus közel legyen: az egészségügyi. A másik szempont az, hogy ha valaki a 40-es éveiben költözik az agglomerációba, és minden áldott nap kétszer autóba ül, nos, általában belefárad ebbe nyugdíjas éveire, így ekkor szintén egy olyan életforma válik vonzóvá, ahol az élet napi ritmusának állomásait gyalog vagy jó közösségi közlekedéssel be lehet járni.

Vegyünk egy szemléletes példát. A XVII. kerület egyik legfontosabb értéke az ún. hatvani vasútvonal, amely egyenesen a Keletibe fut be, és több megállója is van a kerületben, valamint Pécelen, Isaszegen, illetve Gödöllőn. Ugyanez az előnye Érdnek és Gyálnak, amelyek népszerű agglomerációs települések a hatvanas évek óta, hiszen az egyikből a Déli, a másikból a Nyugati pályaudvar érhető el mintegy negyedóra alatt. Ez részben máris magyarázhatja, hogy táblázatunkban Sashalom miért jóval nagyobb presztízsű, mint Rákosszentmihály: előbbit a HÉV köti a városhoz. Utóbbi esetében szinte csak az autó marad megoldásnak.

Lakóparkok az agglomerációban

A városhatáron túli „lakóparkos” világ a Nyugathoz képest 20-30 év késéssel érkezett, nálunk a 90-es években kezdődött, amihez a gazdasági-társadalmi viszonyok különleges együttállása volt szükséges: ez a belvárosi lakások privatizációja volt.

„Ezeket áron alul vásárolhatták meg a lakóik, ezért sokan rögtön el is adták nagy haszonnal, és a városon kívül telket vettek belőle, majd ugyanezt megcsinálták a nagymama lakásával is, abból pedig megépítették a házat. Ez volt a budapesti agglomeráció fejlődésének első nagy hulláma” – idézi fel Ongjert Richárd. Ez a „lakópark-boom" korszaka, amikor sikk volt a „kiköltözés”. Ekkor indult el Magyarországon ez a sajátos külvárosi és kisvárosi életérzés: a szűk, sokszor még nem is aszfaltozott, de hatalmas házakkal sűrűn teleépített utcák, rikító színek, őrült stíluskavalkád, a parányi kertben gyepszőnyeg és tuják, a sarkokon és a garázsokban szoláriumok, videotékák és este nyolckor bezáró „non-stop” üzletek. Később a sorházas és a „társasház”-korszak beköszöntével egyre nagyobb tömbök jelentek meg ezekben a „lakóparkokban”, lassan már csak formájukban, minimálisan különbözve attól a lakótelepi világtól, amelyből büszkén menekültek ide a lakóik.

Fővárosból ki, fővárosba be

Amint az alábbi táblázatból látható, a főváros lakosságának csökkenése 1993-ban kezdődött, a trend egészen 2006-ig nem fordult meg. Pest megye lakosságának gyarapodása töretlen, itt fontos tudni, hogy az agglomeráció népessége vidéki irányból bővül, azaz nemcsak a városból költöznek ide, hanem az ország távolabbi részeiből is sokan itt találnak otthont, akiknek Budapest közelsége fontossá válik.

Telki népessége például mintegy a triplájára nőtt ekkoriban.

A kétezres évek első évtizedében még tartott az agglomeráció népességgyarapodásának lendülete. Vác és Tök településeken kívül mindenütt növekedett a népesség a vándorlási nyereségnek köszönhetően, 2001 és 2011 között, tehát ahol természetes fogyás mutatkozott, oda is annyi beköltöző érkezett, ami pozitívba fordította a mérleget.

A lakóparkok inváziója után beütött a gazdasági válság, az építőipari krach, a túltermelés miatt a lakáspiac befulladt. Csaknem tízéves pangás után a 2010-es évek második felére hatalmas négyzetméterár-drágulást hozott az AirBnB és az a tény, hogy a nehézkesen magára találó makrogazdasági környezetben az ingatlan lett a legversenyképesebb befektetési forma.

A budapesti belváros a befektetők terepévé vált. A rövid távú kiadás trendje, a turizmus, az albérletek áraihoz kényszerűségből szobatársi életformával alkalmazkodó diákság, a fizetőképes külföldi és hazai céges alkalmazottak jelenléte együtt a konjunktúra óta nem látott magasságokba tornászta fel a négyzetméterárakat, így egyre erősebb és erősebb a motiváció ahhoz, hogy az említetteken kívül lassan mindenki más szedje a sátorfáját a belvárosból. Akinek a belső kerületekben van lakása, és nem tudja, vagy nem akarja kiadni azt, az most már családi házat vehet magának a lakása árából a külső kerületekben – ennek a nyomásnak egyre nehezebb ellenállni. Vagyis a népvándorlás megállíthatatlan.