Érdemes-e lakást venni? - Most megmondjuk a tutit

Egyre többször kérdezik, hogy érdemes-e lakást venni. Egyre több helyen jelenik meg cikk/vélemény, hogy miért érdemes, vagy éppen miért katasztrofális döntés. Könnyű megtalálni azt a nézőpontot, ami szerint még van kakaó a piacban, és azt is, amely szerint buborék van. A nagyon szofisztikált módszertanok és kutatások meg klasszikusan nem mondanak előretekintően semmi megdöbbentőt. Egyrészt, másrészt 

A legtöbb nézőpont egyet nem vesz figyelembe, a lakáspiac keresleti és kínálati oldala másként működik, mint pl. a részvénypiac. A részvénypiac működési szempontból egyszerűbb, homogénabb. Ha mennek az árak, akkor mindenki nyer, ha összezuhannak, akkor meg mindenki veszít (mindenki=széles lakossági befektetők, nem a hedge fundok, nem a daytrader). Bár a veszteség nem egyformán érint mindenkit (hosszú távú megtakarítások esetében a fiatal magas jövedelműek, számára majdnem mindegy, a 65 évesek számára meg katasztrófa). A kínálati oldal is jól működik. Higgyük el Apple részvényben 170 dolláron is és 70 dolláros is van a bőséges kínálat és likviditás, hiszen ez a piac (majdnem) tökéletes.

Az ingatlanpiac más, mindenki poziból beszél. A nagy megmondók iránymutatásait ugyanúgy elolvassa az, akinek 40 millió forintos megtakarítása van és második lakást akar venni kiadásra, és az is, akinek 4 millió, és egy emeletes ágyon alszanak a különböző nemű, majdnem teenager gyerekei.

Nem lehet általános tanácsot adni. Valószínűleg, aki a vészhelyzetre félretett megtakarításaiból akar 25 millió forintos 25 éves hitellel kiadásra lakást venni (hiszen a lakáshitel kamata 3, a kiadásé meg 6-7%), egy idióta. De ugyanígy rossz döntést hoz, aki beparázik a "túlértékeltek a lakások“ írásoktól és vastag megtakarításai ellenére 60 négyzetméteren nyomorog 3 gyerekkel, mert vár a félárra. Nyilván ezt még lehet tovább szofisztikálni. Ha valakinek van 6 airbnb lakása kétszámjegyű hozammal, ott megérheti még kettőt venni, aki most kezdene bele, annak meg talán nem. Ha valakinek két gyereke jön fel Budapestre tanulni 5 évre (és utána is itt ragadhatnak), annak megérheti kiváltani az albérletet, de Baján nem veszünk lakást a gyereknek, ha csak oda vették fel és nem is biztos, hogy 1 évnél többet marad. (Mellékszál: a lokáció egy külön történet, az ország egy jelentős részén sajnos befektetési szempontból erőteljesen megkérdőjelezhető döntés az ingatlanvásárlás.)

Milliónyi egyéni szempont van, ami alapján lehet tanácsot adni, de a főszabály az, hogy befektetési céllal inkább óvatosnak kell lenni (már nem csak fölfele vihet az út, a kockázat hozam mutató erőteljesen romlott), az élethelyzeti kereslettel meg nincs mit tenni, nem szabad várni a sült galambra. Itt mindenkinek megvan a saját sztorija.

A piac másik sajátossága a kínálati oldal. Nem homogén, nem transzparens, nem racionális. A legjobb lakásokat szinte lehetetlen megvenni. Alacsony áron nem adják őket el, vagy egyből megveszi a szomszéd. Vannak olyan házak Budapesten, ahol ismeretlenül még senki nem vett lakás. Aki keresett már lakást, annak ismerős lehet a szituáció, valamiért alig van olyan lakás, aminek ne lenne súlyos hibája. Egyrészt tényleg alacsony a lakásállomány minősége, másrészt a legjobb lakások nem jutnak ki egy ingatlankereső portálra.

A jelenlegi magas árak azonban unikális piaci körülményeket teremtenek. Piacra jönnek olyan ingatlanok, amelyek korábban nem voltak ott (ezeken az árszinteken például már adnak el külföldi befektetők), amelyet korábban elvitt a szomszéd (25 millióért kellett, 50-ért már nem), és amelyeknek irreális volt az árazása 5 éve (gyönyörű volt a telek, csak sajnos a bácsi ragaszkodott az irreális 100 millióhoz, ami mára már vállalható lett).

Unikális körülményt jelent, hogy a magas árszintek hatására vannak egyátalán újlakásfejlesztések. Nyilván egyre nehezebb olyan matekot találni, amely szerint Káposztásmegyer-külsőn megéri 700 000 forintos négyzetméteres áron az új lakás, de egy pech van, 350 -400 ezer forintos árszinten 5 éve a kutya nem épített újat, és vannak olyanok, akiknek az a környék szimpatikus vagy praktikus.

Aki minőséget, újat vagy rendkívülit akar, az most meg tudja venni, csak legyen hozzá pénze. Ez mondjuk pont kevés embert érint, de valós vásárlóerőben nem elhanyagolhatót. A gyenge minőségű, lokációjú (ami az ország lakásállományának kb. 80%-a) meg attól, hogy megdrágult, még nem feltétlenül lesz jó befektetés.

Lakásárakról kétféleképpen lehet beszélni: általánosságban, vagy konkrétan (az adott ingatlan és élethelyzet ismeretében). Mostanában általánosságban már nem lehet nagy okosságokat mondani, miközben 3-4 éve még egyirányba mutattak a jelek. Most lehet, hogy nem árt hozzá érteni sem. Ilyen ez a biznisz.

A címre visszatérve, nem mondtuk meg a tutit, mert nincs.