Magyar
A lakásárak jelentősen megemelkedtek az elmúlt két évben, ami csökkentette a befektetési célú lakásvásárlók által elérhető hozamokat. Ugyanakkor a szintén megnövekedett bérleti díjaknak köszönhetően továbbra is magas jövedelemre tehetnek szert azok, akik kiadási céllal vásárolnak lakást. A XI. kerületben például egy egyetemek környéki tégla lakással 5,7 százalékos hozam érhető el, míg egy kelenföldi új építésű lakás 6,1 százalékot hozhat, ami kecsegtetőnek tűnik a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben és továbbra is jó befektetési lehetőséggé teszi a lakóingatlanokat.
A lakáspiaci felívelésben - különösen Budapesten - nagyon nagy szerepet játszottak a befektetési célú lakásvásárlók. Több hónapban is a vevők felét adta a fenti csoport, vagyis akik kiadás céljából léptek vásárlóként a lakáspiacra. A befektetői érdeklődés növekedésében több tényező is szerepet játszott. Az év eleji brókerbotrányok sokakat tántorítottak el a részvénypiactól, másrészt a jegybanki alapkamat a folyamatos csökkenés következtében történelmi mélypontra zuhanása is hozzájárult a "lakáspiac befektetési célú felfezedéséhez". A kamatcsökkenés két oldalról is támogatta a lakásvásárlást, egyrészt a kedvező hitelkamatok miatt a kisebb tőkével rendelkező befektetők is elgondolkodtak egy hitelfelvétellel finanszírozott ingatlanvételen, másrészt a szintén alacsony betéti kamatokat látva sokan kerestek a pénzük befektetésére alternatív lehetőségeket, és az ingatlanpiac kézenfekvő megoldásnak tűnt.
Bár a lakásárak jelentősen emelkedtek az elmúlt két évben, a szintén megemelkedett bérleti díjaknak köszönhetően a kiadási célú ingatlanvásárlással elérhető hozamok még mindig jelentősen túlszárnyalják a bankbetéttel nyerhetőt, így a befektetők érdeklődése ugyan mostanra némileg csökkent, de továbbra is magas arányban vannak jelen a piacon.
Megvizsgáltuk, hogy jelenleg körülbelül mekkora hozamokat lehet elérni egy, az egyetemek közelében található 48 négyzetméteres felújított tégla lakás megvásárlásával és kiadásával, illetve, hogy mennyit hozhat egy ugyanekkora új lakás a tulajdonosának a XI. kerületben. A bérleti díjakat az Otthontérkép kínálati adataiból átlagolással számítottuk alku figyelembe vételével. Az értékesítési árat a hirdetési illetve a 2015-ös átlagos ár alapján számítottuk, de figyelembe vettük, hogy a hirdetési árakból még jelentősen alkudhatnak a vevők, tavalyhoz képest pedig jelentősen nőttek az árak. Az új lakás esetében a vételár valós adat, a bérleti díj pedig számított.
A példánkban szintén figyelembe vettük, hogy a lakásvásárlásnak a vételáron felül egyéb költségei is vannak, így 4 százalékos illetékfizetési kötelezettséggel és 1 százalékos ügyvédi költséggel kalkuláltunk. Ezen kívül pedig a vételár 6 százalékát elérő felújítási összeggel is számoltunk a használt lakás esetében, míg az újnál 2 százalékot valószínűsítettünk ezen a címen, valamint feltételezésünk szerint, évente a vételár 1 százalékát kell a lakásokra költeni az állagmegóvás érdekében.
A bevételek számításánál azt feltételeztük, hogy az ingatlant éves szinten 10 hónapig sikerül kiadni, míg 2 hónapig üresen áll. A költségek és bevételek összevetését követően meghatározott jövedelemből a tulajdonosnak adóznia kell, a példánkban csak személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséggel számoltunk a régebbi lakás esetében, míg az új lakás vásárlóját eho fizetési kötelezettség is terheli, mivel a jövedelme meghaladja az 1 millió forintot.
Mint a fenti táblázatból látható, a közvetlen bérbeadásból származó, vagyis a pusztán bérleti díjakból származó hozam 2,7 illetve 3,1 százalékos a két esetben. Ehhez jön még hozzá a lakásfelértékelődéséből származó hozam. A jövőre vonatkozóan a lakásárak mérsékelt növekedését várjuk, ezért számításunkban az elmúlt években megfigyelnél lényegesen kisebb, 3 százalékos további áremelkedést valószínűsítettünk.
A fentiek alapján a kiadási célú lakásvásárlással elérhető összesített hozam 5,7 százalék körül alakulhat a XI. kerület Lágymányos városrészén található régi tégla lakás megvásárlása esetén, és 6,1 százalékos lehet egy kelenföldi új építésű lakás esetében. A bemutatott magas hozamok a kiadási célú lakásvásárlást még mindig jó befektetési alternatívává teszik, illetve látható, hogy az új lakások méltó versenytársai a régebbi építésű ingatlanoknak.
Természetesen a fenti hozamok azért nem minden lakás megvásárlása esetén érhetőek el. A példánkban egy kisebb, 48 négyzetméteres ingatlannal számoltunk, nem véletlenül. A jól kiadható ingatlanok közé ugyanis a két és háromszobás lakások számítanak, vagyis ahol van egy nappali és mellette egy vagy két hálószoba. Ez ugyanis egyaránt alkalmas egy család, de adott esetben több egyetemista kiszolgálására is. Jellemző, hogy a kínálat szűkösségek miatt szinte minden lakásra van kereslet a XI. kerületben, az ingatlanokat gyorsan és magas áron ki lehet adni. A jövőben pedig tovább növekedhet az érdeklődés a kiadó ingatlanok iránt a kerületben, különösen a jobb minőségű lakások kerülhet még inkább előtérbe. A környéken felhúzott irodaházakban dolgozó, magasabb végzettségű fiatal munkavállalók a munkahelyük közelében kereshetnek otthont maguknak, de a tehetősebb egyetemisták sem biztos, hogy megelégednek egy leromlott állapotú bérházban történő lakásbérléssel és inkább az új lakások között nézhetnek szét a bérlemény keresés alkalmával.
Heti egyszeri hírlevélben értesítjük aktuális lakáspiac helyzetről és alakulásáról.
