Az ingatlanközvetítői szakma nagyágyúi elemezték a piac helyzetét a Lakásbörzén

Immár nyolcadik alkalommal került megrendezésre október második hétvégéjén a Lurdy házban a Lakásbörze, ahol az utóbbi évek hagyományainak megfelelően a pénteki szakmai napon az ingatlanközvetítő irodák képviselői vitatták meg a piac aktuális kérdéseit, illetve adtak rövidtávú prognózist az elkövetkező időszakra. Ezúttal Osadcow Gergely (MIOSZ elnöke), Balla Ákos (Balla Ingatlaniroda – tulajdonos), és Kecskeméti Zsolt (GDN Ingatlan – Hálózatfejlesztési vezető) válaszoltak a MIOSZ elnökségi tagja, Sándor Viktória által feltett kérdésekre.

Hány tranzakció várható 2015-ben?

Balla Ákos elmondta, hogy a tranzakciók számára vonatkozó előzetes prognózisok alapját a KSH elmúlt negyedévekre vonatkozó eladási adatai képezik, melyek viszont nem mindig tekinthetők elég pontosnak – nem különbözteti meg a kényszer tranzakciókat és a normál (motivált eladó, motivált vevő) adás-vételeket, ezért nem ad tiszta képet -, így jósolni is elég nehéz. Ennek ellenére ő enyhe tranzakciószám emelkedést vár az elkövetkező negyedévre, melyet hosszab távon egy stagnáló időszak fog felváltani. Figyelembe véve viszont az ingatlanpiac szárnyalását, ezek a számok is bőven a válság iedéjén mért értékek felett lesznek.

Osadcow Gergely a becslése a KSH adatok mellett a MIOSZ által közvetített ingatlanok, illetve a országosan 187 tagiroda sikeresen lezárt megbízásainak számából indul ki. 2014-ben 106.000 db tranzakció történt, ezzel a válság utáni időszak legerősebb évét hozva, ami az erősödő piacot jól mutatja. Az ezt megelőző 5 év (2009-2013) éves átlaga 89 ezer körüli volt, 2014 ezt több, mint 15%-kal múlta felül. A 2015-ös év első 8 hónapja során közel 92.000 tranzakció bonyolódott. Ez a szám a tavalyi év hasonló időszakában csupán 65.000 db volt, ami ez idáig 41%-os emelkedést jelent. Reményei szerint ez az év végére eléri a 149.000 körüli értékesítési darabszámot.

Milyen irányba mennek az árak 2015 utolsó negyedévében, és 2016 első negyedévében?

Balla Ákos a 2009-es évhez hasonlította a mostani helyzetet. Mint elmondta, akkor is magasan voltak az ingatlan árak, és a tulajdonosok akkor is ragaszkodtak a néha már irreálisan magas árakhoz. Véleménye szerint a jelenlegi keresleti piac miatt az eladók most is magasan fogják tartani az árakat. Emellett arra is számít, hogy a kereslet szempontjából egyfajta átcsoportosulás lesz megfigyelhető a piacon; a nagyobb alapterületű ingatlanokból nagyon sokan eljönnek, és keresnek helyette kisebb, jobban megfizethető és fenntartható lakásokat. A költözések iránya a nagyvárosok és megyeszékhelyek felé fog mutatni, hiszen ezeken a településeken nagyobb a foglalkoztatottság, ami az ingatlanpiac egyik fő meghatározó tényezője. Ezzel párhuzamosan a kisebb városokban, külvárosokban, és az agglomerációkban nőni fog a kínálat.

Kecskeméti Zsolt egyetértett abban, hogy az ingatlanpiacon most tapasztalható áremelkedés enyhén túlzó, főleg a panellakások tekintetében, de hasonló tendencia figyelhető meg a téglaépítésű ingatlanok területén is. Az igazán érzékelhető áremelkedést is főleg ezekben a szegmensekben látja. A leginkább keresett árkategória szerinte a 10-15 millió forintos lakások jelenleg, melyek hitelek felvételével még az elérhető ingatlanokat jelenti az átlag vásárló számára. Ezen kívül fontosnak tartotta még hangsúlyozni, hogy a hitel botrányok, és – az ő szavaival élve – a bankok meghurcolása jelentősen befolyásolják a piaci árakat, illetve az is megfigyelhető, hogy az emberek inkább kiveszik a pénzüket a bankokból és ingatlanba fektetik azt, mert a kiadással nagyobb haszonra tudnak szert tenni, mint a banki kamatokkal.

Osadcow Gergely szerint az ingatlanpiaci árak differenciáltan alakulnak például az ingatlan típusa (tégla-panel), vagy elhelyezkedése (vidék-főváros, Pest-Buda) függvényében, illetve mint ahogy a tőzsdén, azokat leginkább a kereslet-kínálat aránya határozza meg. A mostani tendenciákat figyelembe véve úgy gondolja, hogy az újépítésű ingatlanok árai – mivel nagy rájuk a kereslet – tovább fognak nőni, a használt lakásoké pedig csökkenni. Ez utóbbi oka legfőképpen az lesz, hogy sok devizahitellel terhelt lakás fog visszakerülni a piacra, mert a tulajdonosok a forintosítás dacára úgy fogják látni, hogy csak eladás útján tudják majd visszafizetni a hiteleiket.

Hogyan alakul a hitelfelvételi kedv az év végéig, milyen arányban vesznek fel hitelt az ingatlant vásárlók? Mi ennek az oka?

Kecskeméti Zsolt a hitelfelvételi kedvet a bankoktól tette függővé. Szerinte, ha a bankok konstruktívak, és az a céljuk, hogy jól kiszámítható és fizethető hiteleket helyezzenek ki a piacra, akkor az lendületet fog adni a hitelfelvételi kedvnek. Ezek hiányában viszont a korábbi évek rossz tapasztalatai miatt nem mernek majd tömegesen hiteleket felvenni az emberek.

Balla Ákos kiegyensúlyozott, és megfontolt hitelfelvételi kedvet vár a vásárlók részéről, egyben hasonlóan kiegyensúlyozott hitelezési szándékot a finanszírozók részéről.

Osadcow Gergely úgy látja, hogy a hitelfelvételi kedv egyre nő, jelenleg az összes ingatlan vásárló átlag 27%-a vásárolja meg hitellel, vagy más LTP konstrukcióval az ingatlanát. Szerinte ezt a tendenciát erőseíteni fogja a CSOK, az alacsony jegybanki alapkamat, a magas bérleti díjak, – melyek inkább lakásvásárlásra ösztönzik az embereket – , a kiszámítható forint törlesztési részletek, és a bizalom a gazdaság alakulását illetően.

Milyenek látják jelenleg az újépítésű lakások piacát?

Balla Ákos örömét fejezte ki, hogy végre vannak újépítésű projektek, azok után, hogy a közelmúlt építkezései hol abbamaradtak, hol újrakezdték, hol a bank fejezte be azokat. Ennek ellenére a mostani ingatlan fejlesztői aktivitás még mindig gyengének nevezhető, aminek a nagy áfa tartalom, a hatalmas költségek, és az ezzel szemben nem arányosan megfizetett ár nyomán kialakuló minimális nyereség az oka. Véleménye szerint ebben a helyzetben csak a prémium kerületekben (budai kerületek, XI., XIII. kerület) éri meg újépítésű projektbe kezdeni. Emiatt mindig csodálkozik, amikor Kispesten vagy a XVIII. kerületben lát nagy lakás számú új projekteket, mert egy egyszerű számolással nem jön ki neki, hogy megérné ezeken a területeken egy ilyen vállalkozásba kezdeni. Aggodalmát fejezte ki a külvárosokban épülő családi-, és 2-4 lakásos házakkal kapcsolatban is. Az ilyen projektek könnyen becsődölhetnek, megkárosítva ezzel az előleget fizető vásárlókat. Elmondása szerint személyesen megvizsgálva ezeket a projekteket, azt látta, hogy nem profi kivitelezők állnak ezek mögött. Általában olyan kisvállalkozók az ilyen építők, akik nem nagyon szeretik befizetni az ÁFÁ-t és az egyéb adókat, hajlamosak megszűnni, és eltűnni. Az általuk kínált ingatlanokra így is lesz kereslet, de a vásárlóknak számolni kell azzal, hogy nem biztos, hogy kézbe is vehetik a lakáskulcsot, arról pedig bizonyosan lemondhatnak, hogy a garanciális ígényeiket érvényesíteni tudják. Ahogy fogalmazott így a családi házak, illetve a 2-4 lakásos ingatlanok tekintetében létre fog jönni egy árnyákpiac, ami viszont csak egy tákolt történet lesz . A nagyobb projektek esetén pedig 3-4 megbízhatő fejlesztő részvételére számít a piacon, melynek újabb lökést adhatna egy áfa csökkentés az ingatlanfejlesztések területén.

Mi lesz a (korábbi deviza-) hitel probléma megoldása? Meddig fogjuk ennek érezni a hatását az ingatlanpiacon? Mi lenne erre a legjobb megoldás?

Balla Ákos véleménye szerint ingatlanpiaci, és nem pénzügyi megoldás szükséges, melynek keretében a túlhitelezett ingatlanokat értékesíteni kell. Legalább 5-6 évbe fog beletelni, ameddig a piac ezt feldolgozza, a kereslet ezeket az ingatlanokat felveszi.

Osadcow Gergely úgy vélekedett, hogy a probléma egyik megoldása lehet a hitelkonstrukciók átdolgozása, de mivel az erre tett eddigi próbálkozások nem feltétlenül jártak sikerrel, és sok esetben így sem tudják fizetni az ügyfelek a törlesztőrészleteket, a végső megoldás a hitellel terhelt ingatlanok eladása. Szerinte további mentőővre nem lehet már számítani a Kormány részéről, így a jelen helyzet 3-4 évig fog hatást gyakorolni a piacra.

Mi ma az ingatlanszakma legnagyobb problémája, kihívása.

Kecskeméti Zsolt azt hangsúlyozta, hogy véleménye szerint nagyon fontos az ingatlanpiaci tranzakcióknál az ingatlanközvetítői jelenlét. Tisztában van vele, hogy a szakma megítélése nem jó, de tapasztalatai szerint igenis igény van az ügyfelek részéről az ingatlanközvetítőkre. Meglátása szerint a piacon csak egy bizonyos szegmensben nagyobb a kereslet, mint a kínálat, és amúgy pedig inkább kínálati a piac, így abszolút van létjogosúltsága az ingatlanközvetítői munkának, amit szerencsére az ügyfelek nagy része is így gondol. Szerinte ennek az ügyféli bizalomnak az alapja viszont a szakértelem. Egy közösségi oldalon csinált is egy nem reprezentatív közvéleménykutatást, amiben megszólította a vevőket és az eladókat is, és arra kereste a választ, hogy szükség van-e ingatlanközvetítőkre. Ennnek a tesztnek az első kérdése az volt, hogy „milyen szempontok szerint választ ingatlanközvetítőt?”. Mind a vevők, mind a vásárlók oldaláról a szakértelem volt a válasz, mint ahogy a „mi az, amit hiányol az ingatlan szakmából?” kérdésre is ugyancsak a szakértelem szót írták be a legtöbben. A maga részéről is úgy gondolta, hogy ezen a piacon valóban csak szakértelemmel lehet megmaradni.

Balla Ákos véleménye szerint vitathatatlanul javítani kell a szakma megítélésén. Úgy látja azonban, hogy  szerencsére nem olyan rossz a helyzet, mint amiről a politikai uborkaszezonban egy nagyobb hírportál beszámolt, ez igencsak felnagyítva mutatja be a problémát, melyről a szakma szereplői is tudnak. Ezekre a néha méltatlan támadásokra szerinte a szakmának minőségi munkával kell válaszolnia. Mint mondta a cél, hogy a jót megkülönböztessük a rossztól, és így a piac alkalmatlan, illetve etikátlan szereplői kiszoruljanak a piacról az ügyfelek döntése alapján, és ezzel egyidőben ne csak átrendeződjön a piac, hanem az ingatlanközvetítők által bonyolított tranzakciók száma is növekedjen. Ez egy hosszú folyamat, melyen már dolgozik több szakmai szereplő, egymással összefogva, rendszeresen leülve különböző kerekasztal beszélgetésekhez. Ezt a szakma egyik legnagyobb sikerének tartja, mivel korábban soha nem volt ilyen összefogás a szakmán belül.

Osadcow Gergely, a MIOSZ elnöke kiemelte, hogy ezeknél a kerekasztal beszélgetéseknél a hálózatok képviselői egyetértenek abban, hogy a szakma legnagyobb kihívása jelenleg az ügyfélek bizalmának a visszaszerzése. A véleménye szerint ezzel párhuzamosan célként kell kitűzni azt is, hogy a jelenlegi 47%-nál nagyobb arányban vegyék igénybe az ügyfelek a szakképzett ingatlanközvetítőket. A MIOSZ többek között emiatt hozta létre – több franchise hálózattal együtt – az etikusingatlanos.hu brandet, melynek elsődleges célja az, hogy az ehhez a tömörüléshez való tartozás már önmagában egy garanciát jelentsen az ügyfeleknek a szakképzett szolgáltatásra. A MIOSZ ezen kívül rendszeresen tart képzéseket is a tagjainak, hogy a tagok mindig naprakészek és felkészültek legyenek, és így mindig igazi minőségi szolgáltatást tudjanak nyújtani. Balla Ákossal egyetértve ő is úgy gondolja, hogy a szakmát ért támadásokra csak a napi munkával lehet válaszolni, és pont emiatt nem mindegy, hogy az a munka milyen minőségű. Hozzátette még, hogy szerinte az ingatlanközvetítés egy személyes kompetencia és egy személyes felelősség, így a szakma széles köre által támogatott kampányaikkal azt szeretnék elérni, hogy az ingatlanközvetítők leinformálhatóak és számonkérhetőek legyenek. Mindezek összessége kell ugyanis ahhoz, hogy a szakmának ártó kóklereket kivesse magából a piac.

Mint ahogy az cikkünkből is kiderül, mindig nagyon hasznosak ezek a szakmai összejövetelek, mert csak a vélemények ütköztetése révén tud előbbre jutni a szakma. A MIOSZ a maga részéről nagyon örül neki, hogy egyre nagyobb az összefogás a piac szereplői között. Végre egyre kevesebben dugják homokba a fejüket, és a problémák elódázása helyett szinte mindenki tenni akar azért, hogy közösen jutassuk előbbre ezt a szakmát. A honlapunkon rendszeresen olvashatnak majd cikkeket az ilyen és ehhez hasonló fórumokról.